Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi mua bán nhà chỉ có giấy viết tay không có sổ đỏ thì văn phòng luật có công chứng không ạ ? Tôi có thể làm như thế nào để khỏi tranh chấp sau này ? Cho tôi hỏi thêm là nếu chúng tôi có thỏa thuận về cửa sổ thì văn phòng có công chứng không ? Và tôi phải làm thế nào để cho kín kẽ ? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

1. Căn cứ pháp lý:
– Bộ luật dân sự 2005
-Luật nhà ở 2014
– Luật đất đai 2013
-Luật công chứng.2014

2. Nội dung tư vấn:
Việc mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu có một số hạn chế, rủi ro sau:
Thứ nhất, Theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay không được công chứng. Khi không được công chứng thì mọi thỏa thuận trong hợp đồng đều không được pháp luật công nhận vì không đảm bảo điều kiện về hình thức quy định cụ thể như sau:
Tại Điều 450 của Bộ luật dân sự năm 2005 đã quy định: Trừ những trường hợp được pháp luật quy định khác thì tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở đều phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực từ phía cơ quan quản lý có thẩm quyền.
Điều 122 của Luật nhà ở 2014 cũng nêu rõ:
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”
Cùng với đó, nội dung tại điểm a, Khoản 3, Điều 167 của Luật Đất đai 2013 cũng đã quy định: “Trừ trường hợp được pháp luật quy định khác thì cần phải thực hiện công chứng, chứng thực đối với mọi hợp đồng liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cũng như các tài sản gắn liền với đất.”
Do đó,trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Thứ hai, tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua bạn có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Thứ ba, nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay, tiền ẩn các rủi ro như đã phân tích ở trên và bạn rất khó để bán được ngôi nhà đó.
Từ những rủi ro trên bạn cần cân nhắc kỹ trước khi mua nhà nếu bên bán có thể làm được sổ đỏ trước khi chuyển nhượng cho bạn được thì là tốt nhất, còn nếu không bạn phải xác định những rủi ro như trên có thể xảy ra cho bạn khi bạn vẫn quyết định mua căn nhà đó.

Tags: , , , ,