Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước.

Thưa luật sư! Đến tháng 01/2013, tôi bị cấp thẩm quyền (thanh tra) thẩm tra gcn của tôi và ban hành quyết định thu hồi gcn đã cấp nêu trên với lý do: đất không đủ điều kiện chuyển nhượng (trái điều 30 luật đất đai 1993) và không phải hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nên không thuộc đối tượng được công nhận quyền sử dụng đất.Do đó đã áp dụng khoản 2 điều 14 nghị định 84/2007/nđ-cp ngày 25/5/2007 “quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tại định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai” thì việc cấp gcnqsdđ cho tôi với hình thức “*nhà nước công nhận quyền sử dụng đất*” là không đúng quy định của pháp luật, (không đúng đối tượng sử dụng đất). Trường hợp này được cấp gcnqsdđ với hình thức *thuê đất*. Ngoài ra, vào thời điểm năm 2000, tôi cũng có mua 3,5 ha đất trồng cây hàng năm từ hộ khác nữa. Như vậy trường hợp của tôi đã bị thu hồi rồi và chỉ được cấp gcn với hình thức thuê đất. Vậy xin cho có đúng không ạ. Xin cám ơn. Tại thời điểm tôi được cấp gcn thì nđ 84/2004 đã có hiệu lực. Như vậy căn cứ khoản 1 điều 11 của nđ 84/2004/nđ-cp thì trường hợp của tôi có được cấp gcn với hình thức “công nhận” không ạ. Hạn mức nhận chuyển nhượng tính vào quy định nào.

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý:
Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ : Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyên sử dụng đất
Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ : Thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ : Nghị định về thi hành Luật Đất đai

2. Luật sư tư vấn:
Gia đình bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 1998 nên để xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải căn cứ vào Luật đất đai 1993 và các văn bản hướng dẫn.
Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 17/1999/NĐ-CP về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“Điều 9. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có các điều kiện sau đây:
1. Có nhu cầu sử dụng đất;
2. Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Đối với hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì diện tích đất vượt hạn mức đó phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm 1 khoản 5 Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.”
Và theo quy định tại điểm b mục III Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC về chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“ III. VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Đối với hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
b. Hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất `1nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, thì trong hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có bản kê khai diện tích đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm mà mình đang sử dụng tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác, bản kê khai này phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất; đối với phần diện tích đã được cấp giáy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉ cần gửi kèm theo bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi làm thủ tục chuyển nhượng căn cứ vào bản kê khai và bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tính diện tích đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm của hộ gia đình nhận chuyển nhượng, nếu vượt hạn mức sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm thì phần diện tích vượt hạn mức đó phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước.
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước.”
Do đó, trường hợp này việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ đất cũ sang gia đình bạn là đúng theo quy định pháp luật nếu tại thời điểm nhận chuyển nhượng năm 1998, gia đình bạn chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, đối với trường hợp hộ gia đình bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì diện tích đất vượt hạn mức đó phải chuyển sang thuê đất.
Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 04/2000/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
” 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 3 của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (gọi tắt là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ), thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”
Như vậy, khi gia đình bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hạn mức thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn vào năm 2008 với hình thức công nhận quyền sử dụng đất là đúng theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 43 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
“3. Đối với hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định sau:
a) Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; trường hợp hộ gia đình đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
Đối với hộ gia đình sử dụng đất mà vợ hoặc chồng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai thì việc ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại điểm a và điểm b khoản này”
Theo đó, trường hợp gia đình bạn mua đất nông nghiệp nhưng trên Giấy chứng nhận chỉ ghi tên người chồng thì cần phải có văn bản thỏa thuận của vợ chồng bạn có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Như vậy trường hợp mà cơ quan nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn với lý do bạn không thuộc đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nên không thuộc đối tượng được công nhận quyền sử dụng đất là không đúng vì pháp luật về đất đai năm 1993 chỉ yêu cầu trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp còn diện tích đất nông nghiệp gia đình bạn nhận chuyển nhượng không phải đất trồng lúa nước thì chỉ cần không nhận chuyển nhượng vượt hạn mức là sẽ được công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, bạn bảo đảm quyền lợi của mình, bạn có thể khiếu nại tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất để được giải quyết.

Tags: , , , , ,