Mặt khác, theo quy định của Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, quyền về lối đi qua.

Thưa luật sư! Cách đây gần hai năm, tôi có mua một mảnh đất thổ cư thuộc lô 2 (kể từ đường chính). Giữa mảnh đất tôi đang ở và mảnh mới mua cách nhau một con đường nhỏ nhưng chủ cũ đã ngăn lại và sử dụng để canh tác cách đây hơn 10 năm do các mảnh đất ở phía dưới không còn có người ở. Từ đó tới nay không hề có tranh chấp khiếu nại gì.Cách đây khoảng 1 năm, ông h mua mảnh đất giáp mảnh đất tôi mới mua nhưng thuộc lô 1 (gần đường chính) và bịt luôn con đường này (phần đường giáp với lô của ông). Tôi đòi lại con đường để đi, ông đòi tôi phải mở lại con đường nhà chủ trước đã lấn ông mới mở cho.
Vậy tôi hỏi:
1) theo luật đất đai, tình huông này được xử lý thế nào ?
2) ông này có quyền đòi lại con đường mà chủ trước mảnh đất nhà tôi mua hay không. (con đường này vẫn thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ?
3) mảnh đất mà tôi mua còn có con đường khác cắt ngang con đường trên mà không liền kề với nhà ông h nhưng chủ cũ đã rào lại từ lâu (hơn 10 năm) mà không có tranh chấp. Vậy ông h có quyền đòi tôi mở lại con đường này không ?
Cảm ơn luật sư đã tư vấn!

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý:
Luật Đất đai 2013
Bộ luật Dân sự 2015
Nghị định 43/2014/NĐ – CP

2. Luật sư tư vấn:
1. Đối với phần đất lấp vào con đường mà chủ cũ mảnh đất ông mua đã canh tác được trên 10 năm.
Căn cứ tại Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 thì:
“ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Mặt khác, căn cứ theo Khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/NĐ-CP/2014 : “Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).”
Thời điểm cụ thể để xác định phần đất sử dụng ổn định được quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định trên. Do vậy, ông cần chứng minh 1 trong các giấy tờ liên quan cụ thể ghi tại Điều 21.
Vì phần đất lấn chiếm đã canh tác tác hơn 10 năm do đó đây được coi là việc sử dụng đất ổn định. Như vậy, nếu phần đất canh tác của chủ cũ mảnh đất đó được sử dụng ổn định từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 và đáp ứng các yêu cầu theo quy định nêu trên thì có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức mảnh đất đó đương nhiên ông có quyền sở hữu. Ông H không có quyền đòi lại mảnh đất đó.
2. Đối với phần mảnh đất không giáp với lô đât của ông H, ông H không có quyền đòi ông mở lại lối đi.
Căn cứ theo Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”
Căn cứ theo quy định tại Điều 249 Bộ luật Dân sự năm 2015, về nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề: Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận các bên. Trong trường hợp này có thể thấy thảo thuận mà ông H đưa ra là không thích hợp, vì vậy sẽ áp dụng nguyên tắc chung theo quy định của pháp luật nhằm bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác sử dụng của cả hai.
Mặt khác, theo quy định của Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, quyền về lối đi qua.
“Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Theo thông tin ông cung cấp, nếu mảnh đất của ông và ông H không liền kề và ông H đã có phần đất nằm gần đường chính thì tức ông H đã có lối đi. Thì việc yêu cầu ông mở con đường đó lại là không đúng theo quy định của pháp luật. Bởi việc đòi mở lại lối đi (tức con đường đã lấp) chỉ có thể thực hiện nếu mảnh đất của ông H bị vây bọc với các mảnh đất của chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi, mà rõ ràng mảnh đất ông H đã nằm gần đường chính vậy ông H không có quyền yêu cầu về lối đi qua.

Tags: , , , , ,